(1) 필요성
중개법인 활성화의 장애요인 중 하나로 관리체계 문제를 들 수 있다.
상법상 법인은 자본의 집합체이나 현행 ‘공인중개사법’상의 중개법인관리제도는 인적규제를 중심으로 하고 있어 중개법인이 법 제39조(업무정지) 제1항제1호 내지 제13호에 해당하는 사유 중 1개 이상 해당되면 업무가 정지됨으로써 중개법인의 존립목적을 수행할 수 없어 사실상 법인의 수 있는 문제가 발생한다.
이러한 중개법인의 관리체계로는 기업의 영속성이 보장되기 어렵고 규모를 갖춘 법인이 들어와 종합부동산서비스를 제공하기 어려운 실정이다.
(2) 유사 사례
현행 「공인중개사법」 제51조(과태료) 제4항에서는 부동산거래신고를 허위로 한 사람에게는 당해 토지 또는 건축물에 대한 취득세의 3배(토지 또는 건축물을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 권리취득가액의 100분의 5)이하에 상당하는 금액의 과태료를 부과한다고 규정함으로써 부동산거래신고 위반에 따른 경제적 이익의 3배에 해당한다.
(3) 개선방안
이런 문제를 해결하고 기업의 영속성을 보장하기 위해서는 중개법인의 영업에 대해서는 등록취소나 업무정지 처벌보다는 과징금 등 경제적 제재를 가할 수 있도록 법이 변경돼야 하며 분사무소의 독립관리 등이 보장돼야 할 것이다.
(4) 대안 모색
첫째, 행정벌체제를 개편해야 한다.
대형중개법인의 경우 업무지속성 보장을 위해 과태료 위주의 행정벌 체제로 개편돼 등록기준 미달 등 중대한 위법사항에 대해서만 등록취소 처분을 할 수 있도록 개편해야 한다.
우리나라의 경우 과징금의 입법사례를 보면 ‘해당 행위로 인하여 얻은 불법적인 이익을 박탈하기 위하여 그 이익액에 따라 부과하는 일종의 행정제재금적 성격’ 또는 ‘영업정지와 같이 사업자의 법규위반 등에 대한 행정처분을 하여야 하는 경우에 이용자의 편의 등을 감안하여 영업정지를 대신하여 영업정지를 받아야 할 기간의 예상영업이익의 일부 등을 부과·징수할 것이다.
) 배영적·금전부과 배영적 금전의 일부 등을 부과·징수할 것이다.
따라서 「공인중개사법」 제39조제1항 중 과징금으로 업무정지처분을 대신할 수 있는 위반행위(경제적 이익의 산정이 가능한 행위)는 개별중개업무와 관련된 행위로서 다음 각 호의 행위와 같다.
인장등록의무 및 등록인장 사용 또는 보존의무 위반4. 중개대상물에 관한 정보허위공개 또는 거래사실통지의무 위반5. 중개대상물 확인의무 불이행 필요하나 징벌적 성격을 고려하면 현행 공인중개사법 제51조(과태료) 제4항과 같이 예상되는 법정중개수수료의 3배 정도가 적정하다고 판단된다.
둘째, 분서의 독립 관리를 보장해야 한다.
현행 체제에서는 분서 소속원의 공인중개사법 위반행위만으로도 주요 중개법인까지 업무정지 처분이나 등록취소, 행정형벌 처분이 가능하며 분서에서의 위법사항 중 과징금 대상이 아닌 업무정지 처분에 대해서는 분서 단위의 처벌이 되도록 해야 한다.
등록취소사유나 행정행위사유의 경우에는 행위의 중함으로 인하여 주된 사무소의 연대책임을 면하기가 곤란하다고 판단되지만 다음의 현행법 제38조(등록취소)사유 중 동조 제2항의 제6호 내지 제10호까지의 사유의 경우 국민의 재산권 보호보다는 행정목적 달성을 위한 성격이 강하므로 분사무소의 폐쇄조치 등 독립처벌이 상당하다.
6. 제23조제3항의 규정을 위반하여 중개대상물에 관한 정보를 공개하지 아니하거나 중개의뢰인의 비공개 요청에도 불구하고 정보를 공개한 경우 7. 제26조제3항의 규정을 위반하여 거래계약서에 거래내용을 허위로 기재하거나 다른 2이상의 거래계약서를 작성한 경우 각 호 10. 제30조제3항의 규정에 의한 손해배상계약서에 거래내용을 허위 기재하거나 또는 다른 2이상의 거래계약서를 작성한 경우 8. 제30조제3항의 규정에 의한 손해배상행위 1년 이내에 의한 손해배상계약서를 작성하였다.
셋째, 분서책임자 제도를 개선해야 한다.
대형 법인에서 종합부동산서비스가 시행될 경우 분사무소에도 다양한 전문가가 업무를 수행하게 되는 것으로 현행 법률에서 분사무소 책임자를 반드시 공인중개사 자격으로 채용하도록 한 규정은 분사무소 종사자 중 중개업무를 담당 책임자만 공인중개사 자격을 갖도록 개선해야 한다.
이 같은 조치를 위해서는 현행 공인중개사법 개정이 필요하며 1차 과징금 체제를 위해서는 이 법 제51조(과태료)에 별도의 과징금 조항을 신설해야 하고 이 법 제39조에 별도의 조항을 신설하고 종합법인의 경우 과징금 대상 행위에 대해서는 업무정지 처분이 아닌 과징금을 부과하도록 명시해야 한다.
제2의 분사무소의 독립관리보장을 위해서는 법 제38조의2조(분사무소폐쇄명령)조항을 신설하고, 법 제38조(등록의 취소) 제2항의 사유중 제6호 내지 제10호의 사유에 관하여는 등록관청이 분사무소폐쇄명령(재량)을 할 수 있도록 하여야 한다.